Жильё и управляющая компания

Совет дома и приёмка работ: что изменилось в отношениях с управляющей компанией

С 1 сентября 2026 года протокол об избрании совета дома подписывают и сами избранные члены совета, а приёмка работ управляющей организации подчинена приказу Минстроя. Молчание совета месяц означает, что акт принят.

Читать 12 минут · обновлено 10.10.2026

Собственник, который пытался понять, за что он платит управляющей организации, всегда упирался в одно и то же: акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ подписывал председатель совета дома, срока на их подписание не существовало, формы отказа от подписи тоже, и спор о качестве содержания общего имущества начинался с выяснения, есть ли вообще документ, которым работы приняты. С 1 сентября 2026 года эта часть отношений описана: Федеральный закон от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ дополнил статью 161.1 Жилищного кодекса двумя новыми частями и переписал пункт 4 части 8 этой статьи, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 мая 2026 года № 318/пр установил порядок и сроки оформления актов приёмки, а Федеральный закон от 20 февраля 2026 года № 23-ФЗ убрал из Жилищного кодекса муниципальный жилищный контроль. Для Петербурга и для Ленинградской области значимыми оказались разные из этих трёх документов.

Что именно вступило в силу 1 сентября

Федеральный закон № 529-ФЗ опубликован 29 декабря 2025 года, но жилищная часть его отложена: по части 2 статьи 3 этого закона пункт 2 статьи 1, то есть все поправки к статье 161.1 Жилищного кодекса, вступил в силу с 1 сентября 2026 года. Этим же числом датировано вступление в силу приказа Минстроя № 318/пр, зарегистрированного Министерством юстиции 1 июня 2026 года под номером 86764 и действующего до 1 сентября 2032 года. Одновременно заработал приказ Минстроя России от 4 мая 2026 года № 276/пр, который дополнил требования к оформлению протокола общего собрания, утверждённые приказом Минстроя России от 30 апреля 2025 года № 266/пр, и привёл их в соответствие с новой частью 4.1 статьи 161.1. Наконец, с 1 сентября 2026 года по Федеральному закону № 23-ФЗ утратили силу части 4 и 5 статьи 20 Жилищного кодекса, которыми был введён муниципальный жилищный контроль, а предмет государственного жилищного надзора в части 1 той же статьи распространён на жилищный фонд независимо от его формы собственности.

Протокол об избрании совета дома подписывают члены совета

Новая часть 4.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса сформулирована коротко и жёстко.

Раньше по абзацу первому пункта 4 требований, утверждённых приказом Минстроя № 266/пр, протокол собрания, проведённого без государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, подписывали председательствующий на собрании, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов, а приказ № 276/пр добавил в этот абзац ещё одно предложение о подписи выбранных членов совета дома в случае, предусмотренном частью 4.1 статьи 161.1. Смысл поправки понятен любому, кто видел протоколы, нарисованные управляющей организацией: человека нельзя задним числом включить в совет дома, не получив его подписи. Для собственника это рабочий инструмент: если протокол об избрании совета подписей членов совета не содержит, у решения есть формальный дефект, и это основание и для обращения в орган государственного жилищного надзора, и для иска по части 6 статьи 46 Жилищного кодекса, который собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против, вправе подать в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Попутно стоит помнить арифметику: избрание совета дома не входит в перечень вопросов, по которым часть 1 статьи 46 требует более половины голосов от общего числа голосов собственников или двух третей, поэтому оно принимается большинством голосов участников собрания, а переизбирать совет надо каждые два года, если собрание не установило иной срок.

Председатель больше не обязан действовать один

Вторая новая норма выглядит технической, но меняет расстановку сил в доме.

В части 8 статьи 161.1 собраны самые чувствительные полномочия: переговоры по условиям договора управления, заключение этого договора от имени всех собственников, контроль за выполнением обязательств и подписание актов приёмки, актов о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и работ, актов о непредоставлении коммунальных услуг, обращения в органы местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией обязательств по части 2 статьи 162, а также представительство собственников в суде. До сентября 2026 года всё это держалось на одном человеке, и управляющей организации достаточно было договориться с ним. Теперь собрание может перевести эти полномочия в коллегиальный режим, и формулировку решения стоит писать точно: указать, что полномочия, предусмотренные частью 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса, осуществляются председателем совета совместно с членами совета, и перечислить, какие именно документы подписываются совместно. Порядок приёмки, установленный Минстроем, этот режим уже учитывает: акты оформляются в двух экземплярах, один для исполнителя и один для председателя совета либо членов совета, с прямой ссылкой на пункт 4 части 8 и часть 8.2 статьи 161.1.

Сроки приёмки, которые теперь нельзя пропустить

Приказ № 318/пр не придумывает новый документ: форма акта приёмки осталась той, что утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 года № 761/пр. Новое в приказе № 318/пр это сроки и процедура, и они считаются по цепочке. Акт оформляет исполнитель, то есть лицо, обязанное оказывать услуги по договору управления либо по договору, заключённому при непосредственном управлении домом, в сроки, установленные самим договором, а если договор о сроках молчит, то не позднее даты окончания срока его действия, но не более тридцати дней со дня оказания услуг или выполнения работ. Затем исполнитель не позднее пяти дней со дня оформления акта направляет председателю или членам совета два подписанных со своей стороны экземпляра, причём способом, который согласован с этими лицами и позволяет подтвердить получение: почтовым отправлением, по электронной почте, через личный кабинет на сайте исполнителя или вручением лично. С момента получения у совета есть десять дней, чтобы вернуть один подписанный экземпляр либо заявить отказ. И дальше начинается главное.

То есть молчание теперь имеет цену: дом, в котором совет избран формально, а работает плохо, через месяц после получения акта получает документ о том, что услуги оказаны, и в последующем споре о перерасчёте этот акт станет первым доказательством управляющей организации. Отсюда два вывода. Совету нужно фиксировать дату получения каждого акта, потому что все сроки считаются от неё, а не от даты, которой акт датирован. И способ направления актов стоит согласовать заранее и письменно, иначе спор о том, получен акт или нет, придётся вести по общим правилам доказывания.

Как выглядит обоснованный отказ от подписания акта

Законодатель не стал называть этот документ мотивированным отказом, и в приказе он описан иначе.

Из этой формулировки вытекает содержание документа. Отказ должен быть письменным, адресованным исполнителю, и в нём нужны не общие слова о плохой работе, а возражения против содержимого акта: по каждой строке указывается, какая услуга или работа заявлена, в каком объёме и периоде она, по мнению совета, не оказана или оказана ненадлежаще, и чем это подтверждается. Сверять строки надо с перечнем работ и услуг, который по пункту 2 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса обязательно указывается в договоре управления, а подтверждением служат акты о нарушении нормативов качества или периодичности, которые председатель совета вправе подписывать по пункту 4 части 8 статьи 161.1, фотоматериалы с датой, обращения жителей и ответы аварийных служб. Последствие описано в пункте 6 порядка: если отказ поступил исполнителю в течение тридцати дней со дня получения акта, исполнитель и председатель или члены совета оформляют новый акт приёмки по той же процедуре, то есть цикл в пять, десять и тридцать дней запускается заново. Границу этого инструмента надо понимать: сам отказ не уменьшает начисления в квитанции, он лишь не даёт зафиксировать приёмку, а деньги возвращает другая процедура.

Отчёт управляющей организации переехал в другую статью

Здесь многие до сих пор ссылаются на отменённую норму. Часть 11 статьи 162 Жилищного кодекса, по которой управляющая организация ежегодно в течение первого квартала представляла собственникам отчёт о выполнении договора управления, утратила силу с 1 сентября 2025 года в силу Федерального закона от 7 июня 2025 года № 125-ФЗ. Обязанность не исчезла, она переписана и перенесена в часть 10.1 статьи 161: управляющая организация либо товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, управляющие домом без договора с управляющей организацией, в течение первого квартала текущего года представляют собственникам помещений отчёт о деятельности по управлению многоквартирным домом за предыдущий год и размещают этот отчёт в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства либо в региональной информационной системе, а перечень обязательных сведений отчёта и его форму устанавливает Минстрой. Параллельно работает часть 2 статьи 165 Жилищного кодекса, по которой управляющая организация обязана по запросу гражданина предоставить сведения о ценах и тарифах, об объёме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, поэтому запрос об отчёте имеет смысл писать со ссылкой сразу на обе нормы и с требованием указать, где именно отчёт размещён в системе. Заодно посмотрите часть 12 статьи 162: если фактические расходы управляющей организации оказались меньше учтённых при установлении размера платы, разница остаётся у неё, но только при условии, что экономия не привела к ненадлежащему качеству работ, подтверждённому в установленном Правительством порядке, и если договором управления не предусмотрено иное распределение экономии. Эта оговорка превращает ваш отказ от подписания акта и акты о нарушении качества в аргумент против удержания экономии.

Перерасчёт платы и штраф в половину переплаты

Деньги возвращаются не по акту приёмки, а по части 10 статьи 156 Жилищного кодекса, которая отправляет к правилам изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491. Логика такая: факт нарушения фиксируется актом, заявление об изменении размера платы подаётся управляющей организации, и плата уменьшается за период нарушения. Отдельно работает часть 11 статьи 156: при нарушении порядка расчёта платы за содержание жилого помещения, повлёкшем необоснованное увеличение этой платы, управляющая организация обязана уплатить собственнику штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения, кроме случаев, когда нарушение произошло по вине самого собственника либо было устранено до его обращения или до оплаты. Для получения штрафа по части 12 статьи 156 нужно письменное заявление, и на проверку правильности начисления управляющей организации даётся тридцать дней. Соблюдение правил изменения размера платы относится к предмету государственного жилищного надзора прямо: об этом сказано в пункте 5 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса, поэтому отказ в перерасчёте это уже готовый повод для жалобы.

Куда жаловаться в Петербурге и в Ленинградской области

Здесь разница между городом и областью принципиальная. В Санкт-Петербурге как городе федерального значения муниципального жилищного контроля фактически не существовало, жилищные полномочия сосредоточены у исполнительных органов государственной власти города, и жаловаться петербуржцу надо было и надо сейчас в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Отмена муниципального жилищного контроля адресата его обращения не изменила, для города поменялась не подведомственность, а процедура: появились сроки приёмки, обязательная подпись членов совета в протоколе и возможность коллегиального осуществления полномочий председателя. В Ленинградской области изменение по существу: обращения, которые раньше можно было нести в орган муниципального жилищного контроля администрации муниципального образования, с 1 сентября 2026 года адресуются Комитету государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области, он же ведёт региональный государственный жилищный надзор, лицензионный контроль и реестр лицензий. Организация и осуществление надзора идут по Федеральному закону от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ, по результатам надзора выдаётся предписание об устранении нарушений (часть 8 статьи 20). Два механизма полезно знать отдельно. Первый: по части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса, если в орган надзора в течение трёх месяцев подряд поступили два и более протокола общего собрания с решениями по аналогичным вопросам, он обязан провести внеплановую проверку организации, проведения и оформления результатов такого собрания; это прямой ответ на практику дублирующих протоколов. Второй: по части 12 статьи 20 орган государственного жилищного надзора вправе сам обратиться в суд, в том числе с иском о признании недействительным решения общего собрания и о признании недействительным договора управления, если предписание не исполнено, а также в защиту прав собственников по их обращению. Городское регулирование сюда не вмешивается: постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17 сентября 2026 года № 763 город распределил полномочия по реализации положений Жилищного кодекса о капитальном ремонте, определив Жилищный комитет органом, в который направляются результаты обследования технического состояния домов из региональной программы, а приёмка работ по содержанию и текущему ремонту осталась предметом федерального приказа № 318/пр. И последнее: по части 19 статьи 20 Жилищного кодекса советы многоквартирных домов прямо названы субъектами общественного жилищного контроля, так что совет вправе действовать не только внутри дома, но и как коллективный заявитель.