Аварийное жильё

Аварийный дом и двое сособственников: почему возмещение будет одно на всю квартиру

Верховный Суд закрыл вопрос, который районные суды решали по-разному: при изъятии квартиры в аварийном доме сособственники не могут выбрать разные способы возмещения. Либо все получают другое жильё, либо всем остаётся выкупная цена по долям.

Читать 12 минут · обновлено 23.10.2026

Квартира в долях, дом признан аварийным и подлежащим сносу, включён в региональную программу переселения, администрация предлагает выкуп. Один сособственник согласен на деньги, второй отвечает, что на эти деньги жилья не купить, и просит квартиру взамен. Суд первой инстанции разделил: той, кто согласна, деньги, тому, кто просил квартиру, помещение площадью не менее его доли. Апелляция и кассация согласились. Верховный Суд отменил всё это и объяснил, почему такая конструкция невозможна в принципе.

Как дом доходит до изъятия

Маршрут задан частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса и выглядит механически. Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, даёт органу, принявшему это решение, право предъявить собственникам требование снести или реконструировать дом в разумный срок. Собственники в этот срок ничего не сделали, значит земельный участок под домом изымается для муниципальных нужд, и вместе с ним каждое жилое помещение в доме, кроме помещений самого муниципального образования, в порядке частей 1-3 и 5-9 той же статьи. Если на территории принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, часть 11 той же статьи добавляет к требованию о сносе срок не менее шести месяцев на подачу заявления о разрешении на строительство, снос или реконструкцию.

Принудительное изъятие по решению суда допускается, если собственник не заключил соглашение, в том числе из несогласия с решением или размером возмещения (часть 9 статьи 32), причём иск не может быть подан раньше истечения трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения, и этот коридор стоит использовать на оценку и переписку, а не на ожидание. Само изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении, а по заявлению прежнего собственника, если других жилых помещений у него нет, за ним сохраняется право пользования квартирой не более чем на шесть месяцев после получения возмещения (часть 6 статьи 32).

Из чего складывается возмещение

Состав возмещения расписан подробно, и именно здесь администрации чаще всего недоплачивают.

Отсюда три вещи, которые проверяют в отчёте оценщика построчно. Посчитана ли рыночная стоимость доли в общем имуществе дома и в земельном участке под ним, а не только метры квартиры: по аварийным домам оценщики администраций нередко оценивают одну квартиру, и доля в участке, который сразу после сноса уйдёт под застройку, выпадает из расчёта. Включены ли убытки, причём все перечисленные, от аренды на период поиска жилья и переезда до оформления права на новое помещение и досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. На какую дату сделана оценка, потому что отчёт годичной давности по аварийному дому в Петербурге к моменту суда рынок уже не отражает.

Компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в части 7 статьи 32 прямо не назвали, и это стоит знать заранее: требование о ней опирается не на текст кодекса, а на судебную практику, исходящую из того, что при приватизации квартиры в доме, уже требовавшем капитального ремонта, обязанность этот ремонт произвести сохранялась за бывшим наймодателем. Конкретную норму о приватизации мы по официальной публикации перепроверить не смогли, поэтому ссылку в иске надо сверять отдельно, а само требование заявлять как убытки, с расчётом и доказательствами состояния дома на дату приватизации.

Для тех, кто купил квартиру в уже признанном аварийном доме, действует ограничение.

Эту часть часто путают с правом на другое жильё, хотя она про обратное: покупателю после признания дома аварийным не дадут ни больше цены покупки, ни другое помещение по соглашению, ни дополнительные меры поддержки, которые субъект вправе установить по части 8.1 для тех, у кого на дату признания дома аварийным не было иного пригодного жилья. Наследников это ограничение не касается.

Откуда берётся право выбрать квартиру вместо денег

По общему правилу части 8 статьи 32 другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется только по соглашению с собственником, с зачётом его стоимости в размер возмещения. То есть права требовать квартиру у собственника нет, есть право договориться. Право выбора появляется в одном случае, и этот случай завязан на программу.

Включение дома в региональную адресную программу Верховный Суд прямо называет обстоятельством, расширяющим объём жилищных прав собственников по сравнению с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса. Без программы расширения нет, и разговор идёт только о деньгах. Нанимателя по договору социального найма всё это не касается вовсе: ему при выселении предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма по правилам статьи 89 Жилищного кодекса, и выбирать между жильём и деньгами он не может.

Что решил Верховный Суд в пункте 9 обзора

Фактура дела такая. Квартира площадью 68 квадратных метров в общей долевой собственности: 2448/3000 долей у одной собственницы, 552/3000 у другого. Дом признан аварийным, на снос собственникам дали 14 месяцев, снос не состоялся, администрация изъяла участок для муниципальных нужд, дом был включён в областную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. По отчёту экспертного учреждения рыночная стоимость квартиры вместе с убытками составила 5 887 180 рублей, с оценкой ответчики не согласились. Суд первой инстанции изъял долю согласной собственницы за 5 506 709 рублей 90 копеек, а второму сособственнику, сославшемуся на двоих несовершеннолетних детей и нетрудоспособную мать, присудил благоустроенное жилое помещение площадью не менее 12,51 квадратного метра, то есть 552/3000 от площади квартиры. Верховный Суд этот подход отверг.

Логика опирается на пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса, по которому распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех её участников, и на часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса, определяющую квартиру как единое обособленное помещение. Отсюда последствие несогласия.

Для сособственника это смена приоритетов: переговоры с другим дольщиком важнее переговоров с администрацией, потому что пока нет письменного соглашения о том, что все выбирают другое жилое помещение в общую долевую собственность, выбор фактически сделан в пользу денег. Для комплексного развития территории законодатель прописал то же самое прямо: по части 20 статьи 32.1 Жилищного кодекса договор о переходе права собственности заключается со всеми собственниками и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое помещение в тех же долях.

Петербургская оговорка, без которой всё выше бесполезно

Право выбрать квартиру вместо денег существует только тогда, когда дом включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которая утверждается субъектом по статье 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ. И вот здесь петербуржца ждёт неприятность: действующую региональную адресную программу Санкт-Петербурга по переселению граждан из аварийного жилищного фонда нам подтвердить не удалось. Последняя, реквизиты которой видны по справочным базам, это Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Санкт-Петербурга на 2011-2012 годы, утверждённая постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24 июня 2011 года № 817, то есть давно исчерпанная. Расселение в городе идёт по другим каналам, прежде всего по адресной программе развития застроенных территорий и за счёт городского жилищного фонда, но официальный сайт администрации в период подготовки материала у нас не открывался, поэтому о текущем перечне программ мы ничего не утверждаем.

Практический вывод прямой и не самый приятный. Первым документом в деле петербургского собственника должен стать письменный запрос в районную администрацию и в Жилищный комитет: включён ли дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и если да, то каким актом. Получили подтверждение, значит у сособственников есть право выбора и есть смысл согласовывать между собой предоставление жилья. Получили отказ или молчание, значит исходить надо из части 8 статьи 32: другое жильё только по соглашению с городом, которое город не обязан заключать, а базовым требованием остаётся выкупная цена по части 7 плюс дополнительные меры поддержки по части 8.1, если город их установил. Выдумывать петербургскую программу под иск нельзя: ссылка на несуществующий акт стоит дороже, чем честное требование о деньгах.

Заниженная оценка, экспертиза и подсудность

Отчёт оценщика, которого привлекла администрация, это доказательство одной из сторон, и не более того. Работа с ним строится в три приёма. Сначала рецензия на отчёт, где фиксируются конкретные нарушения: подбор аналогов из других районов, игнорирование доли в земельном участке, отсутствие убытков, устаревшая дата оценки. Затем ходатайство о назначении судебной экспертизы по статье 79 Гражданского процессуального кодекса с предложением собственных экспертных организаций и собственных вопросов, в число которых обязательно включается рыночная стоимость доли в общем имуществе и земельном участке и размер убытков по каждой позиции части 7 статьи 32. Параллельно собираются доказательства убытков: аренда на период переселения, перевозка, расходы на оформление, кредитные договоры, если изъятие ломает обязательства перед банком.

Подсудность здесь исключительная: иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения объекта (часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса), так что спор о петербургской квартире рассматривает районный суд того района, где стоит дом, независимо от того, где зарегистрирована администрация или живёт собственник. Размер госпошлины зависит от того, как сформулировано требование, поэтому считают его после того, как решено, спорите вы о размере возмещения или о способе обеспечения жилищных прав.

НДФЛ при продаже квартиры, полученной взамен изъятой

Квартира, полученная взамен изъятой, регистрируется заново, и при её продаже раньше минимального срока владения инспекция начисляет НДФЛ, считая срок с даты новой регистрации. Минимальный срок по общему правилу пять лет, а в случаях пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса, в том числе при наследовании, дарении от члена семьи и приватизации, три года. Сложение сроков владения старой и новой квартирой закон предусматривал только для московской реновации (абзац второй пункта 2 статьи 217.1). Постановлением от 22 апреля 2026 года № 26-П Конституционный Суд распространил этот порядок на любое изъятие жилья по решению органа публичной власти помимо воли собственника, но с оговоркой, которая для аварийных домов решающая.

Переходный порядок, установленный Конституционным Судом, применяется, только если дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а само помещение непригодным для проживания. Собственник квартиры в аварийном доме льготы по постановлению не получает: Суд счёл, что, получая пригодное жильё взамен аварийного, человек получает не компенсацию потерь, а улучшение. Для аварийных домов осталась региональная возможность: закон субъекта вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля (подпункт 1 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ). Действующего закона Санкт-Петербурга, уменьшающего срок по этому основанию, нам обнаружить не удалось, поэтому петербуржцам приходится считать по федеральным пяти и трём годам.

Тем, чей дом сносят по решению о комплексном развитии территории без признания аварийным, постановление помогает: к сроку владения новой квартирой прибавляется срок владения освобождённой, а если старая была приватизирована, минимальный срок составляет три года. Квартира приватизирована в 2009 году, дом изъят в 2024 году, новая квартира продана в 2026 году: срок владения семнадцать лет, налога нет. Пересматривать уже уплаченный налог и вступившие в силу судебные акты по другим делам постановление не позволяет, но пока налог не уплачен, позицию можно заявлять в декларации, в возражениях на акт проверки и в жалобе в вышестоящий налоговый орган.

Если взамен получена выкупная цена, применяется не освобождение, а имущественный вычет в размере выкупной стоимости при изъятии для государственных или муниципальных нужд (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ). Его нужно заявить самому в декларации 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения выкупной цены, приложив решение об изъятии, соглашение или решение суда и платёжные документы; без декларации инспекция увидит доход от отчуждения недвижимости и начислит налог со всей суммы со штрафом. Вычет закрывает и случай, когда часть возмещения погашена зачётом стоимости предоставленного жилья по части 8 статьи 32 ЖК РФ.